Rekenende rechters
Datum: Haarlem, 02-08-2022
Auteur: Martijn Mense
In een op 24 december 2021 gewezen arrest (zie https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2021:1974) heeft de Hoge Raad een aantal knopen doorgehakt op het punt van corona-korting bij verhuur van 290-bedrijfsruimte. Onder 290-bedrijfsruimte wordt - kort gezegd - alle huisvesting van ondernemingen verstaan die consumerend publiek bedienen. De Hoge Raad overwoog op dit punt dat de inhoud van het arrest 'mede betrekking [zal] hebben op andere 290-bedrijfsruimte dan horeca, en niet alleen op sluiting maar ook op andere overheidsmaatregelen – waaronder begrepen overheidshandelen zoals adviezen – in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd.' (r.o. 3.1). Dit laat een hoop (tussen)categoriën onbesproken zoals woningen die (met toestemming) onderverhuurd worden aan toeristen.
De grote lijn van het arrest is dat de van overheidswege opgelegde sluitingen en andere beperkende maatregelen geen gebrek opleveren (r.o. 3.5.3), maar wel een onvoorziene omstandigheid (in de zin van artikel 6:258 BW). De Hoge Raad oordeelde op dat punt: 'De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten.' (r.o. 3.2.4). Opmerkelijk is dat de Hoge Raad het over 'overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie' heeft en dus niet de pandemie zelf als onvoorziene omstandigheid aan lijkt te merken (in afwijking van de PG?, zie conclusie onder 5.5).
Wat zijn nu de gevolgen voor de huurbetalingsverplichting? In de eerste plaats hoeven die gevolgen er niet in alle gevallen te zijn. De Hoge Raad overwoog namelijk dat '[de] in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid [mee kunnen] brengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de hiervoor in 3.3.2 bedoelde gelijke verdeling van het nadeel.' (r.o. 3.3.3, waarbij in 3.3.2 werd overwogen dat nadeel, voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid, gelijk verdeeld zou moeten worden tussen verhuurder en huurder).
Kan aangenomen worden dat er wel gevolgen zijn dan kunnen die berekend worden aan de hand van de zogenaamde vastelastenmethode. Deze methode is (waarschijnlijk voor het eerst) toegepast in een op 14 september 2021 door het gerechtshof Amsterdam gewezen arrest (zie https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Een vraag in die zaak was of de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) opgeteld moest worden bij de omzet of afgetrokken van de vaste lasten, waaronder de huur. Het gerechtshof oordeelde dat aftrek het meest voor de hand lag.
De Hoge Raad vatte de vastelastenmethode samen in de volgende formule: 'Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.' (r.o. 3.3.4).
Hoewel het rekenwerk in beginsel aan de kant van de huurder ligt, die zich op onvoorziene omstandigheden beroept, kan het gezegde Iudex non calculat in de nasleep van de coronacrisis (en mogeiijk voorsleep van de volgende crisis) voorlopig in de ijskast.
Martijn Mense, advocaat te Haarlem